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台灣租屋市場大解析
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】台灣薪資倒退嚕，15年整體薪資未見提升，小市民不但買不起房，甚至連租屋都愈租愈小；其實，台灣的租屋市場簡直就是個大黑市，房東們有9成都不繳稅，又可享有長期的房價增值利益，這才是政府不願面對的房東族秘密。千億租屋市場 課稅死角究竟台灣的租屋市場規模有多大？根據德明財經科技大學教授花敬群教授的推估，全台住宅租屋市場每年約有100萬戶、相當於1,000億元的規模。台灣專業房屋租賃公司永勝資產管理總經理徐銘達分析，根據地毯式調查台中市套房租賃市場每年達10萬戶，以此推估全台租屋市場規模，應該有100萬戶的租賃需求，以每戶年租金平均10萬元估計，也符合花敬群推估的每年1,000億元規模。徐銘達分析，台灣這20年來，政府對租賃市場一直是三不管的消極無作為，尤其房東不繳稅，房租也不必實價登錄並揭露資訊，政府始終睜一隻眼閉一隻眼，造成每年千億規模的租屋市場，成為政府課稅範圍的死角，可說是另類地下經濟。如果，政府採取積極作為納入管理，就算每年課房東5％的租賃所得，每年國庫就至少進帳50億元。為什麼房東的租賃所得可以不必繳稅？租金可以不必實價登錄？崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，台灣半世紀以來勉強有住宅政策，但完全沒有住宅租賃政策，台灣租屋市場「地下化」的問題相當嚴重。很多房東為了逃漏房屋租賃所得、不想讓個人綜所稅跳升適用稅率級距，也為了把每年房屋稅、地價稅轉嫁給房客，通常租賃契約都會載明房客不得申報租賃支出。呂秉怡指出，也因為房東不想繳稅、所以不願意曝光；不想曝光當然不願配合實價登錄；也因為現行租賃契約並未強制到法院公證，因此形成一個大黑洞。有些弱勢者，如單親、身心障礙、病患或是年長者，租屋之路更難走，即使政府提供弱勢者的租屋補貼，但房東一聽到要申報就紛紛卻步，租屋補貼政策形同虛設，根本幫助不了弱勢族群。囤房成本低 增值誘因高這就是台灣租屋市場最大的秘密，也讓國庫白白流失龐大的不動產租賃所得稅收。可是，為什麼台灣住宅租金報酬率在全世界還是敬陪末座，很多人還是主張租不如買？永慶房產集團經理黃舒衛表示，除了租屋市場陷入混沌、無法可管之外，最主要是長期以來房地產增值速度遠比租金成長速度來得快。根據住展雜誌最新調查，台北市2015年第1季的預售新屋平均每坪房價是91.2萬元，是13年前每坪平均33.2萬元的2.74倍；新北市現在的房價也比2002年時大漲2.8倍，達每坪平均42.9萬元。反觀租金漲幅，崔媽媽基金會最新調查發現，這13年來租屋需求最殷切的台北市，平均漲幅只有5?10％。呂秉怡坦言，歐美國家購屋市場佔5?6成，租屋市場佔3?4成；但在台灣，購屋市場高達79.2％，租屋市場才佔10.9％。由於台灣租金幾乎停滯不動，使得歐美國家房屋租賃的租金報酬率平均有6％以上，反觀台北市只有1.57％。雖然租金報酬率偏低，但偏低的囤房成本、偏高的增值誘因，使得金融壽險業不願意投入社會住宅行列，連多屋族、房東族也寧願養房、出租，甚至不惜空著房子，等房價大漲之後再轉賣。可惜的是，現階段租屋市場除了房東佔有稅賦優勢之外，還存在租屋糾紛頻傳、大量空餘屋無法與政府社會住宅政策接軌。學者專家建議，政府不妨推動「住宅租賃專法」，並輔導成立住宅租賃產業媒合市場空餘屋，讓租屋市場成為高房價、興建社會住宅緩不濟急之下的另類選擇。
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